Plataforma 2012: Vivienda, especulación inmobiliaria y desigualdad, 1 de septiembre 2012

Pronunciamiento de PLATAFORMA 2012:

POR LA RECUPERACIÓN DE UNA CIUDAD PARA TODOS

Vivienda, especulación inmobiliaria y desigualdad en la ciudad de Buenos Aires

Agosto de 2012

Suele considerarse que un “boom inmobiliario” es un proceso benéfico en sí mismo, que favorece al conjunto de la sociedad generando empleo, riqueza y oferta de viviendas. Detrás de este supuesto del que se sirven diferentes gobiernos municipales y provinciales así como el gobierno nacional, están en juego poderosos intereses y se ocultan grandes falencias que están haciendo colapsar las ciudades.

La construcción puede ser un factor determinante para generar puestos de trabajo, pero no puede justificar la destrucción de una ciudad como espacio habitable, ni soslayar el vertiginoso aumento de la brecha social o la privatización de espacios públicos. La progresiva demolición de la sustancia urbana, la indiscriminada construcción de torres obedecen exclusivamente a una lógica especulativa, cuya contracara es la dificultad de acceso a la vivienda por parte de los sectores populares y clases medias, así como del hacinamiento en villas, barrios, hoteles e inquilinatos de los carenciados.

Ante esta situación Plataforma 2012 considera que existe una relación directa entre la especulación inmobiliaria y la conflictividad creciente generada por la falta de viviendas dignas para los sectores de menores recursos.

La ciudad de Buenos Aires es, en este sentido, una ilustración paradigmática de esta realidad. En razón de ello, pero con pleno conocimiento de que la especulación inmobiliaria, el déficit habitacional y el desplazamiento de los sectores más pobres a áreas marginadas están entre los grandes problemas del país, este documento está referido específicamente a la ciudad de Buenos Aires.

La tendencia a especular con la tierra urbana ha tenido un fuerte impulso con la globalización financiera y la financiación de la economía en general. Sin embargo, en la última década, en la ciudad de Buenos Aires, se ha desencadenado un vertiginoso proceso de especulación inmobiliaria que mercantilizó hasta el paroxismo las condiciones de acceso a la vivienda, cuestionando además la tradición de los espacios urbanos porteños ligados al modelo de una ciudad abierta. Cada vez más, la vivienda ha dejado de ser un bien de uso para transformarse exclusivamente en un bien de cambio, una mercancía sólo accesible a unos pocos económicamente privilegiados e incluso, en muchos otros casos, en un activo financiero.

Dicho modelo especulativo, que implica socializar costos y privatizar beneficios, ha generado el aumento exponencial de la población en villas, convertidas hoy en el blanco de las “políticas de seguridad” del ejecutivo nacional y municipal. La prueba más contundente de la falta de vivienda para los sectores populares fue el conflicto desencadenado por la ocupación del predio del Parque Indoamericano, a fines de 2010, que culminó con tres asesinatos, sin que hasta el día de hoy se haya avanzado en soluciones concretas ni tampoco en la determinación de las responsabilidades de dichos crímenes, que involucran tanto la policía metropolitana como la federal. En lo único en que “avanzó” el gobierno de la ciudad ha sido en el procesamiento de los luchadores sociales.

Las variables de un modelo urbano perverso

Uno de los principales motivos de la consolidación de este modelo urbano perverso es la política excluyente del gobierno porteño que, mucho más que sus predecesores, estimula este mecanismo invirtiendo en infraestructura y equipamiento allí donde hay mayor expectativa de especulación, generando aumentos en rentas diferenciales de las que se apropia exclusivamente un reducido sector privado.

Esta política excluyente toma una clara visibilidad en cuanto hacemos referencia a la situación de los sectores más vulnerables. Así, el art. 31 de la Constitución de la Ciudad garantiza el derecho a la vivienda digna y a un hábitat adecuado a todos sus habitantes, obliga a reurbanizar las villas y asentamientos, promover la incorporación de las viviendas deshabitadas. El Plan Urbano Ambiental (Ley N° 2093, sancionada 13 de noviembre de 2008) al cual deben adecuarse las demás leyes de la Ciudad, ordena proteger e incentivar las identidades barriales, promover tipologías edilicias que no den lugar a situaciones de segregación social ni a disrupciones morfológicas, preservar los sectores urbanos de baja y media densidad poblacional, implementar acciones a fin de reurbanizar las villas y mejorar los inquilinatos, hoteles y pensiones. Claramente, el actual Gobierno de la Ciudad no cumple con ninguno de estos mandatos constitucionales.

En realidad, desde que asumió, la actual gestión se ha esmerado en dejar sin efecto las normas urbanas dedicadas a mantener el equilibrio ambiental; otorga permisos de demolición o de construcción que no respetan las normas; no cumple con los procesos participativos de consulta y consentimiento; no se realizan las evaluaciones de impactos ambientales de grandes construcciones o de acumulación de obras en manzanas o barrios; autoriza desalojos express; se negó a prorrogar la ley 2548 que protege los edificios construidos antes de 1941; bloquea el tratamiento parlamentario de aquellos proyectos de ley que se vinculan con la protección del patrimonio histórico, arquitectónico y cultural; desatiende las consignas de preservación que dicta la misma Constitución de la Ciudad.

La desigualitaria distribución espacial de las viviendas construidas, que se concentran en un alto porcentaje en la zona centro y norte de la Ciudad que son distritos de alta densidad edilicia, ha contribuido al colapso de los servicios públicos. En el año 2006, el Poder Ejecutivo dictó el decreto 1926/06 que suspendió por el término de noventa días el trámite de los permisos de obra nueva o ampliación en los barrios de Villa Urquiza, Coghlan, Núñez, Palermo, Villa Pueyrredón y Caballito. A partir del decreto 220/2007, en estos barrios, se debe presentar a fin de obtener un permiso de obra nueva un certificado de factibilidad del suministro del servicio de agua potable y desagües domiciliario y realizar una evaluación de impacto ambiental previa para aquellos proyectos que superen los 5.000 m2. Sin embargo, las medidas adoptadas frente a la alarma encendida por las denuncias de los habitantes de la Ciudad, no tuvieron la fuerza necesaria para doblegar los intereses económicos de los desarrolladores inmobiliarios y del mercado financiero. En realidad, los certificados de factibilidad se volvieron una formalidad sin sustento en la realidad, las evaluaciones de impacto ambiental quedaron en simples declaraciones juradas de los constructores. Por ejemplo, actualmente, existen torres en la Ciudad que no pueden ser habitadas porque no cuentan con los servicios públicos por falta de equipamiento y provisión de la infraestructura necesaria por las concesionarias responsables.

La gran capacidad constructiva que habilita el Código de Planeamiento Urbano permitió que el incremento de las construcciones en altura deteriore las identidades barriales. La fisonomía de barrios tradicionales de la Ciudad se ha perdido y muchas viviendas con valor patrimonial fueron demolidas, casos paradigmáticos son los barrios de Palermo y Caballito.

Pruebas concretas de la desregulación del mercado inmobiliario:

1. El GCBA ha informado[1] que entre 2001 a 2011 se otorgaron permisos para la construcción de 20 millones de m2. Seis barrios de los 47 que integran la Ciudad (Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano, Puerto Madero y Almagro) ubicados todos en su norte y centro, sumaron el 44% de todas las viviendas construidas. Por el contrario, los 10 barrios del Sur de la Ciudad solamente alcanzaron el 10% de la superficie construida.

2. Respecto a la superficie residencial construida la tendencia se sostiene. En los barrios de Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Puerto Madero y Belgrano se construyó un 42,6%. En cambio, en los 10 barrios del Sur tan sólo el 9,7%.

Los seis barrios nombrados al principio también son los barrios con mayor m2 construidos por superficie y se encuentran entre los que más habitantes tienen por km2. En esta última década se construyó en los barrios más densamente poblados.

3. Para el GCBA son cuatro los tipos de construcciones residenciales: sencilla, confortable, lujosa y suntuosa. Entre los años 1991-2001 el 37% y el 33% de las viviendas construidas correspondieron a viviendas sencillas y confortables respectivamente. El 14,9% correspondió a viviendas suntuosas. En el período 2002 -2011 la construcción de viviendas suntuosas alcanzó el 32,7% y el de las viviendas sencillas el 32,8%. En el año 1991, el total de viviendas suntuosas alcanzaba el 6,6% del total. En el año 2011, esa cifra trepó al 30,8%.

Las cifras dan cuenta de modo escalofriante del desequilibrio entre la necesidad general de viviendas de los sectores populares y clases medias por un lado y la construcción, por el otro.

Entre 2004 y 2011 el incremento del precio de los terrenos fue de 281%, llegando a incidir entre un 30% y un 50 % en el costo de la construcción, cuando la norma histórica llegaba como mucho al 25%. Esta es una de las razones que explica que el 60% de los habitantes que llegaron al área metropolitana entre 2001 y 2006 se establecieran en asentamientos informales, la mayoría de las veces a través de ocupaciones. Según las cifras del Censo 2010, la población que vive en villas se incrementó, entre 2001 y 2010, de 110.000 personas a 160.000/180.000, es decir que hubo un incremento del 52%. Y como la población porteña creció en esos 9 años en apenas 114.013 personas, se desprende que la mitad de ese crecimiento tuvo como destino las villas y los asentamientos, con sus consecuencias ambientales, sanitarias y de infraestructura.

En la Ciudad de Buenos Aires, la población en emergencia habitacional se multiplica de manera directamente proporcional a la construcción de torres cuya finalidad es la especulación. Acerca de esta situación, los resultados del censo nacional del año 2010 son más que elocuentes: en la ciudad de Buenos Aires hay un 25% de viviendas vacías, cifra que se incrementa hasta el doble en las zonas de Puerto Madero y Recoleta.

Es decir, por un lado existe una demanda especulativa, donde el inmueble es considerado un activo financiero capaz de resguardar valor y rendir un beneficio en el tiempo, y por el otro, de una demanda originada por la necesidad básica de acceder a una vivienda.

¿Cómo se explica la crisis habitacional de la Ciudad cuando su población no ha aumentado pero si la cantidad de viviendas?

-Por la cantidad de viviendas deshabitadas. Más allá de la precisión y el muestreo adoptado, el Censo Nacional de 2010 nos brinda una noción ya que contabilizó 340.975 viviendas deshabitadas. En la comuna 1, donde se encuentra Puerto Madero, hoy la ocupación llega a apenas el 28%, el porcentaje más bajo de toda la Ciudad. Esto responde a la construcción bajo parámetros especulativos-financieros.

-Por las condiciones de emergencia habitacional en que se encuentran diversos y numerosos grupos vulnerables. Respecto a las personas en situación de calle, el Poder Ejecutivo ha brindado soluciones parciales como subsidios o la estadía en paradores. Los paradores, denunciados judicialmente por sus malas condiciones, carecen de habitaciones o baños privados, alojan a más de una familia, debe solicitarse una plaza en forma diaria y no permiten mantener la unidad familiar ya que en su mayoría no admiten hombres, mujeres y niños en el mismo establecimiento. Los subsidios habitacionales (Decreto 690/2006) son temporarios (10 meses), los montos son insuficientes y el Poder Ejecutivo no se ocupa de asegurar la garantía exigida por los propietarios para el alquiler. En la causa ” Q. C., S. Y. c/ Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires s/ amparo”, la Corte Suprema condenó al GCBA a garantizar a una madre y su hijo un alojamiento en condiciones edilicias adecuadas. Durante el proceso y en la audiencia pública llevada a cabo, la Corte Suprema constató que no existe un programa de vivienda definitiva para este colectivo y que las personas son obligadas en forma sistemática a acudir a la justicia a peticionar la prórroga de los plazos de los subsidios. Esta dinámica de judicialización fue expuesta por la Vicejefa de Gobierno, María Eugenia Vidal, que expresó que 4.500 personas cobraban el subsidio habitacional pero de ellas más de 1.500 era a causa de la existencia de sentencias judiciales. Los programas no son preventivos, el Poder Ejecutivo interviene cuando las personas o familias se encuentran en situación de calle.

-En conexión con lo anterior, por el aumento de los desalojos en la Ciudad de Buenos Aires. El alto valor de las propiedades sirve de estímulo para que el mercado inmobiliario quiera recuperar inmuebles ocupados. El Poder Judicial de la Ciudad, en especial el fuero en lo Penal y Contravencional, ha sido condescendiente autorizando desalojos express no respetando la normativa. El Poder Ejecutivo ha actuado en forma reactiva, brindando soluciones transitorias sin realizar un seguimiento de la situación habitacional de las familias desalojadas.

-Porque ninguna de las leyes que disponen la reurbanización de las villas y asentamientos de la Ciudad son respetadas. Desde el año 2006 se vienen realizando elecciones en las villas de la Ciudad para que sus habitantes decidan la forma de la representación política del barrio y sus integrantes en el marco de la ley N° 148. A pesar de que son muchas las villas que cuentan con Cuerpos de Delegados o Juntas Vecinales electos en comicios regulares, el GCBA no convocó a la Comisión Coordinadora Participativa (C.C.P.) creada por esa misma ley. Por el contrario, avanza con obras mínimas en el marco del Programa de Regulación y Ordenamiento del Suelo Urbano (Prosur Habitat)[2] que ha sido elaborado sin participación de los representantes de los barrios.

Asimetrías y especulación inmobiliaria

En el contexto de la crisis económica internacional, el dinero especulativo se dirige tanto a los fondos de inversión, como a la inversión en vivienda, como ámbitos privilegiados para salvaguardar el capital. Más que nunca, la demanda compite por suelo, no para usarlo, sino por la expectativa de rentabilidad. La entrada al mercado de la construcción de flujos de fondos financieros, por su misma magnitud, modificó la forma de construir: para optimizar el rendimiento, se incumplen leyes y normas, se pone en riesgo la vida de obreros y vecinos de los emprendimientos y se acentúa la precariedad como forma de relación social.

La política habitacional de la ciudad se restringe al consabido lema de “atraer inversiones”. Un ejemplo: sirviéndose del típico discurso propagandístico del “city marketing” de los años 90, el GCBA ha elegido, sin discriminación alguna, distintas zonas de la ciudad (polos farmacéutico, audiovisual, tecnológico) en las que otorga exenciones impositivas y brinda infraestructura a las empresas que se instalen dentro de sus polígonos. Este mecanismo, que no tiene en cuenta la fisonomía del barrio, la tradición habitacional de sus vecinos, la significancia histórica de la zona, opera de manera autoritaria sobre un mapa abstracto y desconocido.

Por otro lado, en el último decenio hemos asistido a un proceso de transformación urbana que conlleva la revalorización y encarecimiento de zonas abandonadas, degradadas o bien, habitadas por sectores populares, que paulatinamente comienzan a ser desplazados por sectores sociales acomodados. Este fenómeno conocido con el nombre degentrification se ha operado en diferentes partes de la ciudad y del Conurbano Bonaerense, lo cual ha contribuido a acentuar aún más las asimetrías sociales y urbanas. El más destacable es sin duda el caso de Puerto Madero, el cual se convirtió en el barrio más caro de Buenos Aires, donde hoy residen y compran viviendas, políticos de los más variados signos así como sectores empresariales. La proliferación de oficinas y hoteles de lujo, las altas torres con vista al río y los edificios de “primera categoría” que se van sumando día tras día, parecen decir que, pese a las controversias que desató tal proyecto allá por los ´90, el sueño menemista se cumplió con creces: el carácter elitista del barrio es tal que, más allá de su vecindad con la zona céntrica y con el estímulo de la política pública, Puerto Madero es sin duda otra ciudad, cuyo parentesco con los countries y barrios cerrados, símbolo de la privatización y de la autosegregación espacial, resulta innegable[3].

Hacia políticas sociales y urbanas integrales e igualitarias

La crisis habitacional de la Ciudad es tan profunda que resulta necesario que se implementen políticas habitacionales y de planeamiento urbano integrales y radicales dirigidas a terminar con la desigualdad en el acceso a una vivienda y disfrute de los servicios que brinda la Ciudad.

Las herramientas de una política habitacional amplia deben tener en cuenta los problemas de la población que no tiene recursos, así como también las necesidades de los sectores medios, que incluye la necesaria reactivación del crédito hipotecario de largo plazo. Hoy sólo se puede acceder al mercado inmobiliario cuando se tiene capital propio: en la Ciudad de Buenos Aires, en 2011 se registraron 91.498 escrituras de propiedades y sólo 6.072 créditos hipotecarios[4]. La reciente propuesta de ley que traspasa los fondos judiciales del Banco Ciudad al Banco Nación (actualmente con media sanción en Diputados) reducirá al máximo esta posibilidad ya que los créditos hipotecarios provienen de esos fondos.

Recordemos que la especulación inmobiliaria fue uno de los factores sustanciales del mal llamado “milagro español”, que desembocó en la actual crisis que atraviesa España, entre otros países. Luego de estallada la burbuja, el censo de población y viviendas del año 2011 indicó que el total de las viviendas desocupadas de España es del 12%, cifra que triplica la media europea y que, sin embargo, es más de dos veces inferior a la de los inmuebles vacíos en la ciudad de Buenos Aires.

En el resto de Europa se aplican restricciones severas a los inmuebles vacíos: la legislación holandesa, por ejemplo, permite la ‘okupación’ cuando una vivienda no se habita durante más de doce meses. En Italia, Francia y Alemania, según la cantidad de meses que la vivienda esté deshabitada, se pagan multas mensuales que llegan hasta el 10% del precio del inmueble. Fuera de Europa, en ciudades norteamericanas como Atlanta, Cleveland o Baltimore los dueños de casas en los barrios más degradados han llegado a pagar a personas sin techo para evitar sanciones.

Estas medidas no se toman para castigar a los sectores con alto poder adquisitivo ni tampoco porque se trate de ciudades con un patrimonio edilicio de alto valor histórico; de hecho, Buenos Aires tendría el suyo si nos hubiésemos dedicado a cuidarlo. Sencillamente, esas medidas obedecen a la razón pública en favor de la comunidad en su conjunto: para contener una lógica económica desaforada, para preservar el equilibrio ambiental y, sobre todo, para que las ciudades continúen siendo habitables, transitables y vivibles para todos y no solamente para los sectores más pudientes.

Por todo ello, es necesario tomar medidas urgentes para sancionar la indiscriminada retención de inmuebles vacantes. Un impuesto inmobiliario progresivo en el tiempo a la propiedad en desuso persigue esta finalidad. Revertir esta lógica especulativa contribuye además a liberar stock de inmuebles al mercado y a bajar los precios, desalentando el uso de la propiedad como medio de enriquecimiento.

Desde PLATAFORMA 2012 proponemos que:

El GCBA cumpla con los procesos participativos establecidos constitucional y legalmente para la adopción de las decisiones en materia habitacional y de planeamiento urbano. Democratizar el desarrollo urbano para que no sean los especuladores inmobiliarios los que definan dónde, cómo y cuánto se construye en la Ciudad.
Se establezca un impuesto progresivo a la vivienda ociosa.
Se sancione una ley declarando de interés público el mercado de alquileres con el objeto de regularlo bajo la consideración de que los inmuebles son bienes de uso destinados a satisfacer necesidades básicas y derechos fundamentales de las personas.
Se cumpla con la sanción del Código Urbanístico ya dispuesto por el Plan Urbano Ambiental en reemplazo del Código de Planeamiento Urbano con el fin de respetar las identidades barriales, promover tipologías edilicias que no den lugar a situaciones de segregación social ni a disrupciones morfológicas, preservar a los sectores urbanos de baja y media densidad poblacional, el equilibrio entre el desarrollo urbano y la protección del patrimonio natural, histórico y cultural, limitar la posibilidad constructiva en las zonas densamente pobladas e incrementar el espacio público.
Se convoque a la Comisión Coordinadora Participativa de la Ley N° 148 para iniciar los procesos de reurbanización y regularización dominial de las villas y asentamientos de la Ciudad.
Se implemente una política integral que otorgue una asistencia social, económica y psicológica y una solución habitacional definitiva a las personas que se encuentran en situación de calle.
Se modifique la normativa que regulan los procesos de desalojo a fin de garantizar el derecho de defensa de cada uno de los ocupantes del inmueble y una solución habitacional para aquellos que carezcan de los medios para proporcionarse una por sus propios medios.
Se proceda al desprocesamiento de todos aquellos luchadores sociales hoy judicializados a raíz de conflictos por acceso a la vivienda.

Firman por Plataforma 2012:

Mirta Antonelli, Jonatan Baldiviezo, Héctor Bidonde, Jorge Brega, José Emilio Burucúa, Nora Correas, Diana Dowek, Horacio Dowley, Laura Ferrando, Lucila Edelman, Ana Flores, Mónica Galán, Mario Galvano, Roberto Gargarella, Adriana Genta, Diana Kordon, Gabriel Levinas, Darío Lagos, Alba Lanzillotto, Rubén Lo Vuolo, Gabriela Massuh, José Miguel Onaindia, Osvaldo Pinus, Mabel Ruggiero, Alfredo Saavedra, Horacio Safons, Mónica Scandizzo, Maristella Svampa, Enrique Viale, Nicolás Tauber Sanz,Osvaldo Tchercaski, Jaco Tieffenberg, Patricia Zangaro, Diana Maffía, Alicia Lissidini, Julián López, Diego Manso, Alba Lucia Vera,Sergio Torrado, Ricardo Cantore, Graciela Alonso,Horacio Micucci, Antonio Célico, Christian Lange, Rocío Weil, Osvaldo Saccone,Henoch Aguiar,Alicia E. Sánchez,Patricio Gaynor,Silvia Palomar, Esteban Javier Rico,Silvana Inés Lado, Juan Pablo Mugnolo,Carlos F. Mosquera, Mario Raúl Bordón, Juan Antonio Cordoba, Pablo Cabo, María del Carmen Beltrán, Ana María Vásquez Duplat, Cecilia Laskowski, Aníbal Guillermo Bibiloni, Pedro Lacour, Mario Kiektik, Elsa Beatriz Gil, Raúl Albanece, Analía González, Arturo Luis Giordana Barchi, Daniel Rodriguez, Alberto Jorge Pinus, Carlos Esteban Moya, Cecilia Filiberto, Gaia Sofía Dimitriu, Jorge Armando Maidana, Juan Rojas Silveyra, Marianela Albornoz, Ana Pagano, Cesar Altamira, Roberto Pozzo, Daniel Perez, Osvaldo Joaquín Acerbo, Ana Candioti, Maria Amelia Dinova Castro, Salvatore Engel-Di Mauro, Filomena Bellesi, Pedro Lacour,

Adhesiones:

Damiel Link , Alejandro Katz, Rubén Szuchmacher, Horacio Tarcus, Adrián Gorelik,

Para adherir: [email protected]